주택 마련하기 배움터

경제배움e에서 제공하는 “주택 마련하기” 프로그램은 다양한 계층을 대상으로 한 소중한 경제 교육 자원입니다. 이 프로그램은 주거 문제에 관심 있는 이들에게 주택 구입과 관련된 다양한 측면을 다루며, 안정적이고 현명한 주거 선택을 위한 정보를 제공합니다.

주택 마련하기 배움터

주택은 개인이 안정적인 생활을 할 수 있도록 해주는 매우 중요한 자산입니다. 안정된 주거는 우리의 삶에 큰 영향을 미치며, 주택 구입은 이를 실현하는 한 가지 핵심 결정입니다. 내게 맞는 주택을 구입하기 위한 교육내용은 다음과 같습니다.

• 주택구입방법
• 주택구입전략
• 아파트 분양
• 주택거래(매매)
• 공공임대주택

1. 주택구입방법

주택을 구입하는 방법은 크게 분양과 매매로 나눌 수 있습니다.

분양은 새로 건설한 아파트의 계약자를 선정하는 방법으로 선분양과 후분양 제도가 있습니다.

• 선분양은 건설 중에 분양하는 방식으로, 계약 후 바로 계약금을 납부하고 분양권을 취득할 수 있습니다.
• 후분양은 건설이 완료된 후 분양하는 방식으로, 계약금을 납부한 후 소유권 이전등기를 하고 입주할 수 있습니다.

구분	선분양	후분양
정의	건설 전 사전 분양을 통해 계약자를 모집한 후 건축을 하는 방법	건설회사에서 아파트 건설을 마친 후 계약자를 모집하는 제도
장점	건설회사 : 건축비 부담을 줄일 수 있음 계 약 자 : 분양대금을 공사기간 동안 나누어 준비 할 수 있음	부실공사와 투기예방의 효과가 있음
단점	부실공사의 우려가 있음 분양권 전매를 통한 투자수단으로 전락되는 경우 발생	건설회사 : 건축비 부담 발생 계 약 자 : 계약 후 잔금을 준비하는 기간이 짧음

매매는 가장 일반적인 부동산 취득 방법으로 계약을 체결하여 소유권 이전등기를 하는 과정으로 진행됩니다.

• 매매 계약을 체결하기 위해서는 먼저 원하는 주택을 찾고, 해당 주택의 소유주와 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 매매 가격, 소유권 이전 등기 일정, 잔금 납부일 등 주요 내용이 포함됩니다. 계약서를 작성한 후에는 계약금을 납부하고, 잔금을 납부한 후 소유권 이전 등기를 하면 주택의 소유권을 취득할 수 있습니다.

경매는 채권자가 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있는 물건을 법원이 민사소송을 통해 매각하는 것으로, 경매 입찰을 통하여 최저가 낙찰을 받는 방법입니다.

• 경매는 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰을 받는다면 시세보다 낮은 금액으로 주택을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 내가 원하는 조건에 맞는 집을 선택하기 어렵고 아파트의 경우 경쟁이 치열하여 실제로는 낮은 가격에 낙찰되기 어렵다는 단점이 있습니다. 또한 현재 살고 있는 거주자를 내보내는 명도의 번거로움이 있습니다.

2. 주택구입 시 고려사항

주택을 구입할 때에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

• 예산 : 주택을 구입하기 위해서는 충분한 예산이 필요합니다. 주택담보대출을 이용할 수도 있지만, 대출금 상환을 위한 계획을 미리 세워야 합니다.
• 거주 목적 : 주택을 구입하는 목적은 무엇인지 생각해봐야 합니다. 전세나 월세를 대신하기 위한 거주용인지, 투자 목적인지 여부에 따라 적합한 주택을 선택해야 합니다.
• 위치 : 주택의 위치는 생활 편의성, 교통 여건, 교육 여건 등 다양한 요소를 고려하여 결정해야 합니다.
• 규모 : 주택의 규모는 가족 구성원 수, 생활 방식 등을 고려하여 결정해야 합니다.
• 가격 : 주택의 가격은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 시세를 잘 파악하고 있어야 합니다.

주택구입 절차

분양이나 매매를 통해 주택을 구입하게 되면, 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.

• 주택 계약 : 분양의 경우 청약을 통해 당첨이 되면 계약을 체결하게 됩니다. 매매의 경우는 소유주와 계약서를 작성하게 됩니다.
• 계약금 납부 : 계약을 체결한 후 계약금을 납부하게 됩니다.
• 잔금 납부 : 소유권 이전 등기 일정에 맞춰 잔금을 납부하게 됩니다.
• 소유권 이전 등기 : 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 완료하면 주택의 소유권을 취득하게 됩니다.

주택구입은 큰돈이 오가는 중요한 결정이므로, 충분한 준비와 신중한 검토를 통해 결정해야 합니다.

3. 주택 구입을 위한 10가지 전략

주택 구입은 많은 사람들에게 큰 의미를 갖는 결정 중 하나입니다. 이에 대비하여 주택 구입을 준비하는 데에는 몇 가지 전략이 필요합니다. 이 글에서는 주택 구입을 위한 10가지 전략을 살펴보겠습니다.

3.1 당장 필요 없어도 미리 준비하기

미혼 시에는 주택의 필요성을 느끼지 못할 수 있지만, 결혼과 자녀의 등장으로 주거 안정에 대한 욕구가 커집니다. 주택 구입이 즉각적으로 필요하지 않더라도 미리 내 집 마련 준비를 해야 합니다.

3.2 청약은 계속 도전하기

신축 아파트에 대한 수요가 높아지면서 청약 경쟁률이 증가하고 있습니다. 포기하기 쉬운 순간이 올 수 있지만, 꾸준한 노력으로 청약에 계속 도전하는 것이 중요합니다.

3.3 무주택자는 청약이 우선

민영주택은 무주택자에게 우선 배정되는 경우가 많습니다. 특히 생애최초 특별공급청약 자격이 주어지면 무주택자가 청약에서 우위를 가집니다.

3.4 청약지역 거주자는 유리

거주하는 지역의 청약 물량은 당첨 가능성이 높아지기 때문에 계속해서 해당 지역의 청약을 도전해보는 것이 좋습니다.

3.5 목돈이 없는 신혼부부도 청약이 좋다

신혼부부나 목돈이 부족한 사회초년생도 청약을 고려해볼 만합니다. 청약 당첨 시에는 여유 기간이 있어 자금 문제를 완화할 수 있습니다.

3.6 특별공급 활용하기

생애최초, 신혼부부, 다자녀 등 특별공급물량 자격을 갖추면 해당 청약에 적극적으로 참여해보세요.

3.7 청약당첨 가능성 낮다면 매매 고려하기

청약이 어려운 경우 매매도 고려해볼 만합니다. 청약에 미련을 갖지 말고 현재 상황에 맞는 결정을 내리는 것이 중요합니다.

3.8 필요한 집이 최선

집은 투자 수단보다는 주거 수단입니다. 내가 필요한 조건에 맞는 집을 선택하는 것이 최선의 선택입니다.

3.9 집 선택은 필요에 맞추기

개인적인 취향뿐만 아니라 팔릴 때의 시장 상황도 고려하여 집을 선택하는 것이 중요합니다.

3.10 무리한 내 집 마련은 위험

너무 많은 주택을 구입하는 것은 투기나 위험에 빠지게 될 수 있습니다. 필요 이상의 대출을 받는 것은 피해야 합니다.

아래 링크를 클릭하면 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

주택 구입은 많은 고려와 계획이 필요한 큰 결정입니다. 미리 준비하고 꾸준한 노력으로 원하는 주택을 마련하는 데에 성공하길 바랍니다.

이 글은 주택 구입을 고려하는 분들을 위한 실용적인 조언을 담은 글입니다. 주거 안정과 행복한 가정 형성을 위해 계획적이고 신중한 주택 구입이 중요합니다.

4. 아파트 분양의 흐름

아파트 분양은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

01. 청약통장 가입

청약통장은 주택청약종합저축, 청약저축, 청약보통예금으로 구분됩니다. 청약통장을 가입하면 청약 자격이 주어지며, 청약통장 가입 기간과 납입 금액에 따라 청약 순위가 결정됩니다.

02. 청약대상 선정

청약대상은 청약통장 가입 기간, 납입 금액, 부양가족 수, 무주택 기간 등을 기준으로 선정됩니다.

03. 분양광고 확인하기

분양광고에는 아파트의 위치, 평형, 가격, 청약 일정 등이 포함되어 있습니다. 분양광고를 통해 청약할 아파트의 정보를 미리 확인해야 합니다.

04. 입주자모집 공고 확인

입주자모집 공고에는 분양광고에 포함된 내용과 함께 더 자세한 정보가 포함되어 있습니다. 입주자모집 공고를 꼼꼼히 확인하여 청약에 대비해야 합니다.

05. 견본주택 꼼꼼히 보기

견본주택은 아파트의 실제 모습을 미리 확인할 수 있는 곳입니다. 견본주택을 방문하여 아파트의 구조, 마감재, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

06. 청약 전략 수립

청약 전략을 수립하기 위해서는 자신의 청약 자격과 상황을 고려해야 합니다. 청약할 아파트의 경쟁률을 예상하고, 당첨 확률을 높이기 위한 전략을 수립해야 합니다.

07. 청약 접수

청약 접수는 인터넷, 모바일, 은행 창구를 통해 할 수 있습니다. 청약 접수 시에는 청약통장 가입증명서, 주민등록등본, 가족관계증명서 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.

08. 당첨자 확인

청약 접수 후 당첨자는 한국감정원 청약홈을 통해 확인할 수 있습니다. 당첨이 되면 계약을 진행해야 합니다.

09. 계약하기

계약은 견본주택 또는 모델하우스에서 진행됩니다. 계약 시에는 계약금을 납부하고, 계약서에 서명해야 합니다.

10. 중도금 납입

중도금 납입은 계약할 때 납입횟수와 금액을 확인할 수 있습니다.

11. 사전점검

입주 전에 아파트의 하자 여부를 확인하는 사전점검을 진행해야 합니다. 사전점검 시에는 하자 여부를 꼼꼼히 확인하고, 하자가 발견되면 즉시 보수 요청을 해야 합니다.

12. 잔금납입

입주 3개월 전까지 잔금을 납부해야 합니다. 잔금은 계약금과 중도금을 합친 금액입니다.

13. 잔금대출

잔금을 마련하기 어려울 경우 잔금대출을 이용할 수 있습니다. 잔금대출은 주택금융공사, 은행 등에서 받을 수 있습니다.

14. 입주

잔금을 납부하면 입주할 수 있습니다. 입주 시에는 입주자 카드, 주민등록등본 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.

15. 등기하기

입주 후에는 소유권 이전 등기를 해야 합니다. 등기는 은행이나 법무사 사무실을 통해 할 수 있습니다.

16. 스스로 등기하기

등기소에 직접 방문하여 등기 신청을 할 수도 있습니다. 스스로 등기하기 위해서는 등기 신청서, 등기신청인 인감증명서, 등기권리증, 등기 의무자 인감증명서 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.

아파트 분양 시 유의사항

• 청약통장을 가입할 때는 청약 자격과 상황에 맞는 청약통장을 선택해야 합니다.
• 분양광고와 입주자모집 공고를 꼼꼼히 확인하여 청약에 대비해야 합니다.
• 청약 전략을 수립할 때는 자신의 청약 자격과 상황을 고려해야

다음은 위와 같은 절차를 경험해 볼 수 있는 시뮬레이션입니다. 각 절차에 대한 자세한 정보를 볼 수 있고 아파트분양 및 주택 매매를 미리 체험할 수 있는 좋은 기회입니다.

5. 공공임대주택

임대주택은 시세보다 저렴한 가격으로 거주할 수 있는 장점이 있지만 무주택·청약통장·소득/자산 등의 복잡한 자격요건과 입주기간 동안에도 지속적으로 자격을 유지해야 하는 번거로움, 임대주택에 대한 편견 등의 단점도 있습니다.

임대주택은 건설임대주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택인 매입임대주택으로 구분할 수 있습니다. 건설임대주택은 국민주택기금이나 국가 또는 지자체의 재정으로 건설하는 공공건설과 민간자금으로 건설하는 민간 건설 임대주택으로 나눌 수 있습니다.

공공임대주택은 영구 및 50년 공공임대, 국민임대, 장기전세, 5(10년) 공공임대, 행복주택 등이 있습니다.

참고로 분양전환 임대주택은 당첨과 동시에 청약통장 효력이 상실되지만 국민임대나 장기전세주택 등은 당첨이 되어도 청약통장은 살아있기 때문에 추후 청약에 활용할 수 있습니다.

임대주택 관련 정보는 LH청약센터나 LH공사에서 운영하는 주거복지포털 마이홈에서 확인할 수 있습니다.

5(10)년 공공 임대주택

• 임대기간이 종료된 후 입주자에게 우선적으로 분양전환을 해주는 임대주택으로 5년 혹은 10년의 임대의무기간을 두고 있습니다. 공급주체는 LH, 지방공사, 민간업체이고 공급면적은 전용85㎡ 이하입니다.

• 임대조건임대조건은 보증금+임대료(시중 시세 이하 결정)
• 공급대상공급대상은 무주택세대구성원으로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 100%이하)과 자산기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자로 해당 주택건설지역에 거주하는 일반 30%, 국가유공자, 장애인 등 기관추천 20%, 신혼부부 15%, 생애최초 20%, 다자녀가구 10%, 노부모부양 5%입니다.
• 임대절차
  • 임대절차는 다음과 같습니다.
    1. 입주자모집공고
    2. 청약접수(현장,인터넷)
    3. 당첨자발표
    4. 자격심사
    5. 소득/자산 등 소명
    6. 계약체결

• 공급주체는 입주자를 모집한 후 입주자격을 확인하여 청약통장 순위와 자산, 소득 등의 입주자 선정기준에 따라 입주대상자를 선정합니다. 공급주체의 홈페이지와 문자로 당첨자 발표를 하며 일정 비율의 예비입주자도 선정합니다.
• 입주대상자로 선정된 사람은 임대차 계약을 체결하고, 예비당첨자는 당첨자중 계약을 하지 않거나 해지하는 경우가 발생하면 순차적으로 계약대상자가 됩니다.
• 잔금을 납입한 후 입주가 가능하며 입주개시일로부터 최초 관리비 수납 시 까지 소요 운영자금을 충당하기 위해 입주 시 입주자들로부터 관리비 예치금을 받습니다(퇴거 시 수납액은 반환됨).
  
  입주 이후 전입신고가 된 주민등록등본을 확인하여 계약자 본인의 입주여부를 확인합니다.

국민임대주택

• 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 재정, 기금 지원을 받아 임대하는 주택으로 임대의무기간은 30년 입니다. 공급주체는 국가, 지자체, LH, 지방공사이고 공급면적은 전용85㎡ 입니다.

• 임대조건임대조건은 보증금+임대료(시중시세의 60~80%수준)
• 공급대상공급대상은 무주택세대로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 100%이하)과 자산기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자로 해당 주택건설지역에 거주하는 일반 15%, 신혼부부 30%, 사업지구철거민 10%, 장애인 등 해당기관 추천자 20%, 다자녀가구 10%, 국가유공자 10%, 영구임대퇴거자 3%, 비닐간이공작물거주자 2%입니다.
• 임대절차
  • 국민임대주택의 입주자선정절차는 다음과 같습니다.
    1. 신청(현장, 인터넷)
    2. 서류제출대상자 발표(인터넷접수자 한함)
    3. 서류제출대상자 서류접수(인터넷접수자 한함)
    4. 소득/자산조사(사회보장정보망)
    5. 소득/자산 소명요청(개별통보)
    6. 소명접수 및 심사
    7. 당첨자 발표

• 공급가능여건에 따라 현장과 인터넷으로 신청을 받습니다. 인터넷 접수자에 한해 서류제출대상자를 발표한 후 서류를 접수받습니다. 사회보장정보시스템을 이용하여 신청자(무주택세대구성원 전원포함)의 소득/자산 자료를 조사하여 부적격자나 이상이 있다고 판단된 사람들에게 개별적으로 소득/자산에 대한 소명을 요청합니다.
• 부적격자로 판명된 사람 중 통보내용이 사실과 다르거나 이의가 있을 경우 재확인기간(소명기간)내에 객관적인 증명서류를 제출해야 하며 기한 내에 증명서류를 제출하지 않으면 부적격 사유에 대해 이의가 없는 것으로 간주되어 당첨자에서 제외됩니다. 당첨자 선정이 완료되면 홈페이지를 통해 당첨자를 발표합니다.

분납임대주택

• 임대의무 기간 동안 주택대금을 분할하여 납부하고, 임대의무 기간이 종료된 후에 소유권을 취득하는 주택입니다.

• 임대조건임대조건은 분납금+임대료(시중 시세 이하 결정)
  계약 시 최초 주택가격의 30%, 입주일로부터 4년 20%, 입주일로부터 8년 20% 최종 분양전환 시 30% 비율로 분납이 됩니다.
• 공급대상공급대상은 무주택세대구성원으로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 100%이하)과 자산기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자로 해당 주택건설지역에 거주하는 일반 30%, 국가유공자, 장애인 등 기관추천 20%, 신혼부부 15%, 생애최초 20%, 다자녀가구 10%, 노부모부양 5%입니다.
• 임대절차
  • 임대절차는 5(10년) 공공임대주택과 동일하며, 다음과 같습니다.
    1. 입주자모집공고
    2. 청약접수(현장,인터넷)
    3. 당첨자발표
    4. 자격심사
    5. 소득/자산 등 소명
    6. 계약체결

영구임대주택

• 기초생활수급자와 같은 사회보조계층의 주거안정을 위해 임대하는 주택으로 임대의무기간은 영구와 50년 입니다. 공급주체는 국가, 지자체, LH, 지방공사이고 공급면적은 영구는 전용40㎡이하, 50년은 전용60㎡이하입니다.

• 임대조건임대조건은 보증금+임대료(시세의 30%수준)
• 공급대상공급대상은 무주택세대주로서 기초생활수급자, 유공자, 일군위안부, 북한이탈주민, 장애인등록증이 교부된 자, 65세 이상 직계존속 부양하는 자로 수급자 선정기준 소득인정 이하, 아동복지시설에서 퇴소하는 자로 아동복지시설의 장이 추천하는 자, 전년도 도시근로자가구월소득의 50%이하인 자, 국토부장관 또는 시.도지사가 영구임대 주택 입주가 필요하다고 인정하는 자, 청약저축 가입자입니다.
• 임대절차
  • 영구임대 임대절차는 다음과 같습니다.
    1. 입주신청(수급자 → 지자체)
    2. 예비입주자 명단작성(지자체 → 수급자)
    3. 계약안내(LH → 예비접수자)
    4. 임대차계약체결
    5. 입주

• 입주자격을 갖춘 사람이 영구임대아파트 단지가 속해있는 지역의 지방자치단체(동사무소나 구청 등)에 입주신청을 합니다. 지방자치단체에서 예비입주자 명단을 작성하여 LH에 통보합니다. 영구임대아파트 입주자 중 퇴거세대가 발생하면 예비순서에 따라 대상자를 선정합니다.
• 대상자로 선정되면 임대차계약을 체결하고 입주잔금과 관리비 예치금을 납부한 후에 입주합니다. 입주를 완료하면 주민등록 이전 신고를 합니다.

장기전세주택

• 전세계약방식으로 공급하는 임대주택으로 임대의무기간은 20년입니다. 공급주체는 국가, 지자체, LH, 지방공사이며 공급면적은 전용85㎡ 이하입니다.

• 임대조건임대조건은 보증금(시중시세의 80%수준)
• 공급대상공급대상은 무주택세대로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 100% 이하)과 자산기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자로 해당 주택건설지역에 거주하는 일반 15%, 신혼부부 30%, 사업지구철거민 10%, 장애인 등 해당기관 추천자 20%, 다자녀가구 10%, 국가유공자 10%, 영구임대퇴거자 3%, 비닐간이공작물거주자 2%입니다.
• 임대절차
  • 장기전세주택의 임대절차는 다음과 같습니다.
    1. 신청(현장,인터넷 접수)
    2. 서류제출대상자 발표(인터넷접수자 한함)
    3. 서류제출대상자 서류접수(인터넷접수자 한함)
    4. 소득/자산조사(사회보장정보망)
    5. 소득/자산 소명요청(개별통보)
    6. 소명접수 및 심사
    7. 당첨자 발표

• 공급가능여건에 따라 현장과 인터넷으로 신청을 받습니다. 인터넷 접수자에 한해 서류제출대상자를 발표한 후 서류를 접수받습니다. 사회보장정보시스템을 이용하여 신청자(무주택세대구성원 전원포함)의 소득/자산 자료를 조사하여 부적격자나 이상이 있다고 판단된 사람들에게 개별적으로 소득/자산에 대한 소명을 요청합니다.
• 부적격자로 판명된 사람 중 통보내용이 사실과 다르거나 이의가 있을 경우 재확인기간(소명기간)내에 객관적인 증명서류를 제출해야 하며 기한 내에 증명서류를 제출하지 않으면 부적격 사유에 대해 이의가 없는 것으로 간주되어 당첨자에서 제외됩니다. 당첨자 선정이 완료되면 홈페이지를 통해 당첨자를 발표합니다.

민간임대주택

• 기존엔 5년/10년 민간건설 공공임대, 10년 준 공공 매입임대, 5년 민간건설 일반임대, 5년 민간 매입임대로 구분돼 있었는데 최근 일반형 임대(8년 장기임대와 4년 단기임대)와 뉴스테이라 불리는 기업형 임대로 단순화됐습니다.