2007년부터 양도소득세는 실거래가로 과세되고 있습니다. 종전에는 기준시가로 과세하였으나 기준시가는 부동산의 시세를 제대로 반영하지 못하기 때문에 실제 양도차익에 맞지 않는 양도소득세를 내게 되어 공평한 과세를 할 수 없었습니다. 이에 실거래가 과세제도의 시행으로 실제 얻은 소득을 기준으로 세금을 냄으로써 공평한 과세는 물론, 타소득과의 형평성도 제고될 것으로 기대됩니다.
국세청 양도소득세
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부동산 양도소득세
실지거래가액에 의한 세액계산 방법
실지거래가액에 의한 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.
양도소득세 = 양도차익 * 세율
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 금액입니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비
실지 양도가액
양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
실지 취득가액
실지 취득가액이란 양도자산을 취득하는 데 소요된 실제 비용을 말합니다. 실지 취득가액은 양도소득세의 과세표준을 산정하는 데 중요한 요소입니다.
실지 취득가액 = 매입가액 + 취득세 + 등록세 + 기타 부대비용
실지 취득가액을 계산할 때에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
- 취득세, 등록세, 기타 부대비용의 증빙을 확보해야 합니다. 실지 취득가액을 증명할 수 있는 서류는 매매계약서, 등기부등본, 취득세 납부영수증, 중개수수료 영수증 등이 있습니다.
- 취득세, 등록세, 기타 부대비용은 취득한 날에 발생한 비용만 포함합니다. 양도자산을 취득한 후 발생한 비용은 실지 취득가액에 포함되지 않습니다.
- 취득세, 등록세, 기타 부대비용은 실제 지출한 금액만 포함합니다. 추정금액은 실지 취득가액에 포함되지 않습니다.
실지 취득가액을 정확하게 계산하는 것은 양도소득세를 적정하게 납부하는 데 중요합니다. 실지 취득가액을 과소계산하면 양도소득세를 과다납부할 수 있으며, 실지 취득가액을 과다계산하면 양도소득세를 과소납부할 수 있습니다.
기타 필요경비
기타 필요경비란 양도자산을 취득하거나 양도하는 데 소요된 실제 비용으로서 취득가액이나 양도가액에 포함되지 않는 비용을 말합니다. 기타 필요경비는 양도차익을 산정하는 데 중요한 요소입니다.
기타 필요경비는 다음과 같이 구분됩니다.
- 자본적 지출액은 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용을 말합니다. 일반적으로 건물의 증축, 개축, 개량, 확장, 엘리베이터 설치, 냉난방 시설 설치 등이 자본적 지출액으로 인정됩니다.
- 양도비는 양도자산을 양도하는 데 직접 소요된 비용을 말합니다. 일반적으로 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비 등이 양도비로 인정됩니다.
기타 필요경비를 인정받으려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 실제 지출한 비용이어야 합니다.
- 양도자산의 취득 또는 양도와 직접 관련된 비용이어야 합니다.
- 증빙을 확보해야 합니다.
기타 필요경비를 적정하게 산정하는 것은 양도소득세를 적정하게 납부하는 데 중요합니다. 기타 필요경비를 과소계산하면 양도소득세를 과다납부할 수 있으며, 기타 필요경비를 과다계산하면 양도소득세를 과소납부할 수 있습니다.
기타 필요경비에 해당하지 않는 비용으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 취득자금으로 활용된 은행대출이자
- 양도자산의 보유기간 중에 발생한 감가상각비
- 양도자산의 용도변경에 따른 손실
따라서 이러한 비용은 기타 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
장기보유특별공제액의 계산
1주택자 (조정지역 비조정지역) 12억이상 해당
양도세 보유기간 및 거주기간 별 공제율
| 보유기간 및 거주기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 | 거주기간 공제율 |
| 2년 이상 | 2년 이상 | 8% | |
| 3년 이상 | 12% | 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
2주택자 (비조정지역)
양도세 보유기간 별 공제율
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11년 이상 | 22% |
| 12년 이상 | 24% |
| 13년 이상 | 26% |
| 14년 이상 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
1세대 1주택 장기보유특별공제율
| 보유기간 | 보유기간공제율 | 거주기간공제율 | 합계 |
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 | 40% | 40% | 80% |
장기보유특별공제액은 양도자산을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도차익에서 공제할 수 있는 세액공제입니다. 장기보유특별공제액은 다음과 같이 계산됩니다.
장기보유특별공제액 = (실지양도가액 – 실지취득가액 – 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
실지양도가액은 양도자산을 양도한 금액입니다. 일반적으로 매매계약서에 기재된 금액이 실지양도가액으로 인정됩니다.
실지취득가액은 양도자산을 취득한 금액입니다. 취득가액은 취득일 현재의 시가로 평가한 금액입니다.
기타 필요경비는 양도와 관련하여 발생한 실제 지출비용을 말합니다. 일반적으로 취득세, 등록세, 중개수수료, 보수공사비, 수리비, 손해배상금 등이 기타필요경비로 인정됩니다.
보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 보유기간이 3년 이상인 경우 보유기간에 따른 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.
장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)
장기보유특별공제 제외대상
- 부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권 등)
- 보유기간 3년 미만의 부동산
- 미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)
- 국외부동산
- 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)
장기보유특별공제는 양도차익을 줄여주는 효과가 있기 때문에 양도소득세를 적정하게 납부하는 데 도움이 됩니다.
양도소득기본공제
양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
부동산 양도소득세 산출세액
부동산 양도소득세 산출세액은 다음과 같이 계산됩니다.
양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
양도소득과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제액과 양도소득기본공제를 차감한 금액입니다.
양도소득세율은 양도소득금액에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만 |
양도소득세 법정 신고기한
| 소득종류 | 구분 | 법정신고기한 |
|---|---|---|
| 토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함) | 예정 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함) |
※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
양도소득세 가산세 요약
| 종 류 | 부과사유 | 가 산 세 액 |
|---|---|---|
| 신고불성실가산세 | 일반과소신고 초과환급신고 | 과소(초과)신고 납부(환급)세액 × 10% |
| 단순무신고 | 무신고 납부세액 × 20% | |
| 부당무신고 부당과소신고주1) | 무(과소)신고 납부세액 × 40% | |
| 납부지연 가산세 | 미납·미달납부 | 미납·미달납부세액 * 미납기간 * 22/100,000(’22.2.14. 이전까지는 25/100,000) (미납기간 : 납부기한 다음날 ~ 자진납부일 또는 고지일) |
| 기장불성실가산세 | 대주주 등의 주식 또는 출자지분 양도주2) | 1.일반적인 경우 : 산출세액 * 기장누락 소득금액/양도소득금액 * 10%2.산출세액이 없는 경우: 거래금액 * 7/10,000 |
| 환산취득가액 가산세 | 건물신축(증축)취득 후 5년이내 양도 | 환산취득가액(건물분) × 5% |
- 주1)부당한 방법(국세기본법 시행령 제12조의2)
- 1.이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장
- 2.거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취
- 3.장부와 기록의 파기
- 4.재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐
- 5.그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위
- 주2)신고불성실가산세와 기장불성실가산세가 동시에 적용되는 경우에는 그 중 큰 금액에 해당하는 가산세만 적용하고 위 가산세의 금액이 같을 경우에는 신고불성실가산세액만을 적용
